נדל”ן ביוון, השקעה באתונה 2021: השפעת הקורונה, הזדמנויות, תהליך הרכישה, שכונות מומלצות, מיסוי ועוד.

אתונה,
בכירת הנדל”ן של אירופה לשנת 2017-2020 ממשיכה לעורר עניין בקרב משקיעים ישראלים רבים וכמובן שאנחנו לא לבדנו במערכה הזאת . בשנים האחרונות נראה כי האימפריה היוונית עומדת למכירה ואתונה בירתה מובילה את חוד החנית בכבוד ניכר. למה לקנות נכסים באתונה אתם שואלים? מיד תגלו…

הכתבה שאתם עומדים לקרוא הינה סיכום מתומצת (אבל עדיין ארוך) של כל הנושאים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת לפני שנכנסים לתהליך רכישה של נכסי נדל”ן באתונה. הכתבה מתעדכנת מידי רבעון או יותר אם יש צורך בכך ולכן שווה לשמור קישור לכתבה ולחזור להתעדכן מידי פעם.

הקדמה למתחילים: למה נדלן באתונה הפך לשיחת היום?

סינים, צרפתים, אנגלים, גרמנים ועוד רבים נוספים מסתערים על האימפריה היוונית כאילו זו עומדת למכירת חיסול. בניינים, דירות, אדמות, פרטי ומסחרי – הכל עומד למכירה ויש לא מעט קונים. ההשקעות הענפות שנכנסו ליוון בשנים האחרונות התחילו כבר להעלות את מחירי הנדל”ן של רוב הנכסים אבל המחיר ברוב המקומות עדיין רחוק עשרות/מאות אחוזים מערכו המוערך בהשוואה לאזורים מקבילים באירופה.

אתונה, עיר הבירה של יוון הינה המרכז העסקי והמסחרי הגדול ביותר במדינה. מאז המשבר הכלכלי העצום שפקד את יוון בשנת 2008 ירדו מחירי הנדל”ן באתונה יותר מבכל אזור אחר ביוון. בעקבות המשבר נוצרו הזדמנויות נדירות רבות עבור משקיעים שמהר מאוד הבינו את הפוטנציאל לרווח ונמצאים במרתון של איסוף נכסים.

אם עדיין ניתן למצוא בשכונות מסוימות באתונה נכסי נדל”ן במחיר של 800 יורו למטר בעוד עלות בנייה מינימאלית מתחילה ב 1300 יורו למטר, אפשר להתחיל להבין למה אתונה היום תופסת את רוב תשומת הלב של משקיעים רבים. יש עוד הרבה סיבות מהותיות למה להשקיע באתונה, את רובן נביא בהמשך הכתבה.
כספויילר קטן רק נזכיר: מיסוי, אמנת המס בין ישראל ליוון, עידוד השקעה אקטיבי מצד הממשלה, הסנטימנט החיובי של שוק הנדל”ן, ההתאוששות הכלכלית ביוון ועוד – לא חסר.

השפעות הקורונה: אתונה 2020,
האם אתונה פתוחה להשקעות נדל”ן?

באופן טבעי הרבה מאוד אנשים רוצים לדעת האם כבר ניתן לראות את השפעת משבר הקורונה על שוק הנדל”ן באתונה. הבאנו בפניכם מספר נושאים שחשוב לתת עליהם את הדעת ונמשיך לעדכן כמובן על כל התפתחות.

חשוב לציין, בכתבה הנוכחית נביא את השפעות הקורונה על שוק הנדל”ן באתונה.
בשל אופייה המגוון של יוון, צריך להפריד בין השפעת הקורונה על אתונה שהינה המרכז העסקי המסחרי הגדול ביוון לבין ערים קטנות אחרות או איים תיירותיים שנפגעו ויפגעו מהמשבר באופן שונה.

אז מה קרה בשנת 2020 ביוון מבחינת קורונה ?

בדומה לרוב מדינות אירופה וישראל , משבר הקורונה כמעט והקפיא את שוק עסקאות הנדל”ן באתונה בחודשים מרץ דצמבר 2020. אלו הרוכשים נכסים מכונסי הנכסים של הבנקים השונים ביוון הופתעו לגלות שהבנקים לא הורידו ואילו יורו אחד מהמחירים שהיו נהוגים טרם משבר הקורונה.
לטענת הבנקים, מחירי הנדל”ן לא ירדו באופן משמעותי אם בכלל.
השוק הפרטי לעומת זאת מביא עימו הזדמנויות רבות של אלו הלחוצים למכור את נכסיהם בשל הקושי הכלכלי שהמשבר הביא עימו. ניתן למצוא דירות בהזדמנויות שלעיתים משקפות מחירי 2018 (לאלו שלא מנוסים בשוק מדובר על “הנחה” רגעית של 40% לעיתים מהערך הריאלי של הנכס).
כמובן שהזדמנויות אלו חייבים לתפוס במהירות מכיוון שה”זאבים” המנוסים בהשקעות, רוכשים לא מעט נכסים דווקא כעת.

שכ”ד הוזל לחודשיים לשכבות החלשות

אחוזי האבטלה של היוונים עלו במהלך המשבר והדבר כמובן שהשפיע על עמידות השוכרים לשלם את שכר הדירה החודשי. ממשלת יוון הקדימה והוציאה תקנה זמנית שבה היא מאפשרת לשכבות אוכלוסייה חלשות לשלם 60% משכר הדירה החודשי למשך חודשיים. עדיין לא ברור האם המדינה תפצה את בעלי הדירות בהפרשי שכר הדירה. בחודש מאי נראה כי רוב השוכרים כבר חוזרים לשלם שכר דירה מלא, בהתאם להסכם על בעלי הדירה.

מדד מחירי הדירות באתונה בעקבות המשבר

עדיין אין נתונים סטטיסטיים רשמיים באשר למדד מחירי הדירות באתונה.
אולם, בהחלט נוצרו הזדמנויות השקעה חדשות של בעלי דירות ספציפיים שהחליטו לממש את הנכסים שלהם. אין הדבר מרמז על מגמת שוק אלא על מקרים בודדים שמגיעים אלינו בשבועיים האחרונים.

כפי הנראה, ברבעון הקרוב, משקיעים שחיים את השוק לבטח יזהו הזדמנויות אקוטיות מצוינות ואם ישכילו לפעול מהר ייהנו ממספר עסקאות של מחירי שנת תחילת 2019.

פעילות הנוטריון, רשות המיסים, טאבו ומשרדי ממשלה ביוון

הבשורה הטובה הינה כי משרדי הממשלה חזרו לעבודה שוטפת החל מה 27 לחודש אפריל. נכון, העבודה איטית יותר בהשוואה לחודש פברואר, צריך לקבוע תור מראש לכל גוף ממשלתי ואלו אשר אינם קרובים לצלחת יצטרכו לחכות לעיתים גם 3 שבועות לפגישה עם הנוטריון המקומי (יוון כמו יוון – קשרים לפני הכל).

ניתן לראות כי קצת העבודה מתגבר עם ההקלות של ממשלת יוון על כמות האנשים שיכולים להיכנס לבנק בו זמנית, לנוטריון היווני ולשאר הגופים הרלוונטיים.כפי הנראה עד תום חודש מאי המערכת המשפטית ומוסדות הממשלתיים יעבדו שוב בקצב מהיר עם שיפורים דיגיטליים שנעשו על ידי הממשלה בחודשי מרץ אפריל.

ראוי לציין כי אלו אשר השכילו לעבוד עם ייפוי כוח (POA) לנציג מקומי ביוון עדיין יכולים להשלים עסקאות ישנות וכמובן לרכוש נכסים חדשים באתונה וכל זה מהספה בבית.

בהמשך הכתבה נדבר קצת על עבודה דרך ייפוי כוח, מאוד יעיל לאנשים עסוקים או לכאלו שכבר מנוסים בעסקאות נדל”ן ורוצים לעשות הכול מישראל.

תהליך רכישת נכסי נדל”ן באתונה

תהליך קניית בית ביוון יכול להיות פשוט, קל ומהיר אם אתם עושים את הדברים נכון.
אז אם כבר הגעתם לקריאת הכתבה הזאת, ניתן לומר כי משהו בכם התבשל מספיק על מנת לבדוק את התנאים האחרונים לפני שאתם יוצאים לחפש בתים, דירות או כל סוג אחר של נכסי נדל”ן באתונה.

על מנת לפשט לכם את תהליך קניית הדירה העתידית שלכם ביוון ולהכין אתכם לבאות, פרטנו כאן את השלבים המהותיים שתצטרכו לעבור וכמובן את כל ההכנות המקדימות שעליכם לעשות. שנתחיל?

שלב ראשון: עבודת הכנה טרום טיסה בדרך לרכישת נדל”ן באתונה

לפני הטיסה ליוון יש צורך בהכנת מספר מסמכים אשר נדרשים לצורך פתיחת חשבון בנק והפקת מספר מס ביוון. הדבר הראשון שמומלץ לעשות הינו הוצאת תמצית רישום ממשרד הפנים.
הדרך הנוחה והקלה לעשות זאת הינה דרך האתר הרשמי של משרד הפנים.

גם אם אינכם בטוחים עדיין כי אתם הולכים לקנות דירה באתונה, כדאי כבר עכשיו להשקיע 3 דקות ולהזמין את המסמך הנ”ל.
הוצאת תמצית רישום אינה כרוכה בתשלום, יש צורך בתעודת זהות בעת מילוי הפרטים על מנת לאמת את זהותכם.
לנוחיותכם קישור לצורך הוצאת תמצית רישום ממשרד הפנים.

מסמך נוסף שעליכם להוציא הינו מסמך שבו רואה חשבון מאשר את פרטיכם המקצועיים וכן את מקום עבודתכם. לחצו כאן להורדת טופס שיש למלא בשפה העברית בנוכחות רואה חשבון המעיד על עיסוקכם.
חובה להחתים מסמך זה ע”י רואה חשבון (חתימה + חותמת).
במידה ואתם שכירים עליכם להחתים את רואה החשבון של החברה בה אתם עובדים.
מסמכים אלו צריכים לעבור את אישור משרד החוץ ומעבר לזה תרגום אוטנטי ביוונית שאת זה ניתן לבצע דרך השגרירות היוונית בישראל.
אנו מבינים שלרוב האנשים אין את הזמן והעקשנות לטפל בכל הנושא הבירוקרטי הנ”ל ולכן כלקוחות משרדנו אתם זכאים לטיפול ייסודי בכל נושא הניירת המתואר סעיף זה.

תקנה חדשה שהוספה במרץ 2019 מחייבת תושב זר הרוצה לפתוח חשבון בנק ביוון להמציא מכתב “המלצה” מהבנק בארץ מגוריו. מכתב זה צריך לכלול מספר מילים על ההתקשרות של תושב זה עם הבנק המקומי, פירוט יתרות כולל וכן תנועות שוטפות בחשבון העובר ושב מהשנתיים האחרונות.
על המסמך להיות בשפה האנגלית, חתום על ידי עובד בנק לרבות חותמת בנק רשמית.
ברוב הבנקים המסמך נקרא מכתב המלצה לרבות פירוט יתרות או אישור ניהול חשבון כולל פירוט יתרות.
לרשימת הטפסים המלאה לצורך פתיחת חשבון בנק ומספר מס באתונה לחצו כאן.

עם סיום המצאת כל הטפסים, משרדינו יטפל בתרגומים הנוטריוניים ואישורי בית המשפט על מנת לעמוד בתקנות האירופאיות שחלות על תושבים זרים הרוצים להשקיע ולרכוש דירות ביוון.

שלב שני: פתיחת מספר מס וחשבון בנק יווני בתוספת סיור נכסי נדל”ן באתונה.

משהגיע היום המיוחל, אנחנו נפגשים באתונה השכם בבוקר ויוצאים ליום של סידורים וסיור דירות ביוון, אתונה. ביום ממוצע נהוג לבקר ב 6-10 נכסים בשכונות שונות, תלוי במאפייני הלקוח.

להלן אבני הדרך העיקריות אותם נעבור בדרך לרכישת הנכס שלכם ביוון:

פתיחת מספר מס:
השקם בבוקר אנו אוספים אתכם מבית המלון ונוסעים ישירות ללשכת המס על מנת לפתוח עבורכם מספר מס. את כל זאת נעשה בליווי נציג משרד רואי חשבון מקומי יווני. מספר המס הינו המזהה שלכם ביוון עבור כל אירוע מס,מכירה,רכישה או השכרת נכס. גם במידה ותחליטו לפתוח עסק ביוון, זהו המספר שתמיד ילווה אתכם.
אתם שואלים מה קורה אם פתחתי מספר מס ומעולם לא השתמשתי בו? התשובה הינה שמספר המס הנוכחי יגנז עם הזמן.

פתיחת חשבון בנק מקומי:
משם נמשיך לבנק המקומי על מנת לפתוח חשבון בנק יווני שדרכו למעשה תעבירו את התשלומים לצורך קניית הדירה שלכם באתונה ומעבר לכך ישמש חשבון זה לצורך קבלת דמי השכירות החודשיים שלכם.
ניתן להוציא כרטיס אשראי מסוג “Debit Card” אשר בעזרתו תוכלו להשתמש בכסף שנמצא אצליכם בחשבון ביוון מכל מקום בעולם.
הבנק יספק לכם חשבון עם גישת דיגיטל “E-Banking” שדרכו תוכלו לבצע את רוב הפעולות הרלוונטיות. לבנקים הגדולים ביוון כגון יורו בנק, אלפה בנק, פירואס בנק ו NBG אפליקציות לסמארטפונים לשירותכם.

לצורך פתיחת חשבון בנק באתונה עדיף לגשת עם עזרת מלווה מקומי.
חלק מהבנקים במרכז אתונה, בעיקר באזור המסחרי כבר לא מסכימים לפתוח חשבונות בנק לזרים מכיוון שתהליך זה לוקח זמן רב ותופס להם עמדות שירות. מבחינת הבנק אלו חשבונות “רפאים” שאין בהם תנועות פיננסיות רבות ולכן אינם רווחיים לבנק.

סיור נכסי נדל”ן באתונה:
עכשיו מתחיל הכיף, נמשיך למשרדנו ונפגוש את צוות משרד הנדל”ן היווני שלנו שאיתם נסייר באתונה במהלך רוב היום.
הסיור שאנו מכינים עבורכם הינו פועל יוצא של התקציב שהגדרתם ומהות ההשקעה שברצונכם למוצא כפי שסיכמנו והגדרנו בפגישה המקדימה בארץ. במהלך הסיור תוכלו לצלם ולתעד את הדירות שראיתם בשכונות המגוונות של אתונה ולרשום כל הערה שתעזור לכם ולנו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר באשר לנכס או לנכסים המיועדים.
אנו בונים את הסיור שלכם מספר ימים לפני הגעתכם לאתונה. מטרת העל שלנו הינה למצוא ולספק לכם את העיסקאות הטובות ביותר בשוק בהתאם להגדרות שלכם.

טיפ לסיור: כדאי להביא מטען נייד לסמארטפון שלכם ולפנות מקום בטלפון לתמונות וסרטונים רבים. טוב לצלם כל נכס שמעניין אתכם על מנת שיהיה קל וברור יותר בתהליך בחירת הנכס.

מתן הצעת רכישה לגבי הנכסים אותם אתם מעוניינים לרכוש:
בשל ריבוי המסתערים על שוק הנדל”ן באתונה, חובה עלינו לפעול מהר ולקבל החלטות במקום.
נכס טוב באתונה נמכר תוך 3 ימים ולכן אין הרבה זמן להתמהמה.
בתום הסיור נחזור למשרדנו ונבחר את הנכסים שאותם ברצוננו לרכוש.
לאחר בחירת הנכסים הרלוונטים, אתם למעשה סיימתם את התהליך הראשוני ויכולים לחזור לארץ.

משא ומתן עם מוכר הנכס באתונה:
עם קבלת אישור מכם, משרד הנדל”ן יתחיל במיידית בתהליך ההתמקחות על מחיר הנכס.
לאחר הסכמה כללית של שני הצדדים (המוכר והקונה) הטיפול יעבור לעורך הדין שלכם.

בדיקה משפטית של הנכס עד ידי עורך דין מקומי:
עם קבלת אישור מהמתווך, מגיע תורו של העו”ד להתחיל לבצע בדיקה יסודית באשר לרישום הנכס בטאבו ביוון. בין השאר יתבצעו בדיקות כי אין חובות, עיקולים או שעיבודים רשומים על הנכס.
כמו כן מתבצעת בדיקה כי אלו הטוענים לבעלות על הנכס אכן הינם הבעלים הרשומים בטאבו (Land Registry).

חתימה על הסכם מקדים ומתן מקדמה לבעל הנכס היווני:
עם קבלת אישור חיובי מעורך הדין שלכם, ייחתם הסכם מקדים שבו תשולם למוכר מקדמה סמלית.
באתונה נהוג לתת 1,000 יורו מקדמה לבעל הנכס עבור נכסים עד שווי 50,000 יורו.
בנכסים בשווי גבוה יותר תינתן מקדמה גבוהה יותר, לעיתים תחת הסכם נוטריוני.
יש להכין את תשלום המקדמה העתידי (בהתאם לכמות הנכסים אותם תרצו לרכוש) ולהשאיר תשלום זה אצל המתווך או עורך הדין. מקדמה זו כמובן מופחת מהסכום הכללי שיש לשלם בעבור רכישת נכסי הנדל”ן העתידיים שלכם באתונה.

בדיקה טכנית של הנכס עד ידי עורך דין מקומי:
ביוון, על מנת למכור נכס נדלן, על הבעלים להציג את כל המסמכים הרלוונטיים לנוטריון על מנת שזה יאשר כי לנכס אין חריגות בהתאם לתוכנית הבניין. לאחר אישור הנוטריון ובאישור עורך הדין המלווה שלכם ובהנחה והכל נמצא תקין, מיד נודיע לכם ונזמן אתכם לפגישת חתימה על נכס הנדל”ן שלכם באתונה.

שלב שלישי: פגישת חתימה בנוטריון היווני על הנכס החדש שלכם באתונה.

לאחר אישור מצד העו”ד היווני שמייצג אתכם כי כל המסמכים נמצאו תקינים ניתן להתכנס לצורך חתימה על הדירה החדשה שלכם באתונה.
לפחות 5 ימי עסקים לפני מועד החתימה על הדירה עליכם להעביר לחשבונכם ביוון את הסכום המיועד לרכישת הנכס וההוצאות הנלוות כגון תשלום לעורך הדין, מתווך, מיסים וכיוצא באלו.
העורך דין והמתווך יפגשו אתכם באתונה וילוו אתכם בכל שלבי התהליך צעד אחר צעד.

בתאריך החתימה שהוסכם בין הצדדים אתם מגיעים ליוון פעם נוספת וזאת על מנת לסיים את תהליך רכישת הנכס החדש שלכם באתונה.
בבוקר הפגישה, אנו הולכים לבנק בו פתחתם את חשבון הבנק שלכם ומנפיקים צ’קים בנקאיים לטובת מוכר הנכס, לטובת הנוטריון ולטובת משרדי הטאבו הממשלתיים.
כל הצדדים נפגשים באופן רשמי במשרדי הנוטריון, לוחצים ידיים, חותמים על ההסכם, מעבירים את התשלומים ועכשיו נותר רק להגיד מזל טוב.
*במידה ואינכם מעוניינים לבוא אישית על מנת לחתום על הסכם רכישת הדירה ביוון ניתן לספק למשרדינו ייפוי כוח על מנת שנבצע את התהליך בשמכם.

שלב רביעי: מציאת שוכר לנכס הנדלן החדש שלכם באתונה.

חברת הניהול המקומית מעמידה את הנכס שלכם להשכרה ודואגת למעשה לכל העניינים השוטפים הניהול הנכס. החל במציאת שוכר הולם, החתמה על הסכם שכירות, העברת התשלומים השוטפים על שם השוכרים, וכל דבר אחר הקשור ישירות לניהול הנכס.
תשלום שכר הדירה מועבר מידי חודש לחשבונכם האישי ביוון ומכאן נשאר לכם לנוח ולחייך. כעת אתם הבעלים של נכס מניב ביוון.

אנו מספקים ללקוחותינו חברת ניהול מקומית, עו”ד מקומי, רואה חשבון וכל יישות אחרת
אשר נחוצה לצורך השלמת תהליך רכישה הדירה באתונה.

במידה ותרצו לבחור או להחליף כל אחד מהצדדים, אנו נפנה אתכם לספקי שירות אחרים, בהתאם לטעמכם ומבוקשכם. אין כאן כל חובה לעבוד עם הספקים שאנו מציעים וממליצים.

נשמח לקבוע פגישת היכרות,
שלכם צוות אורבניקוס,
השקעות נדל”ן ביוון, אתונה, וולוס וחצי האי פיליון.