חשוב לציין כי הכתבה הנוכחית אינה ייעוץ או המלצה על האופן שבו יש לנהוג בכל הנוגע לתשלום מיסים כאלו או אחרים. הכתבה הנ”ל הינה סקירה של המידע הידוע לנו, כפי שהוא. אנו ממליצים לכל רוכש להתייעץ עם אנשי מיסוי מקצועיים על מנת לקבל החלטה כיצד עליו לנהוג בכל הנוגע לתשלום המס בישראל.

נתחיל בסקירה קצרה של המיסים המשמעותיים שיש לשלם ביוון בגין רכישת או אחזקת נכס.

מס רכישה

מס רכישה הינו תשלום שיש לשלם כאשר רוכשים דירה. גובה המס הינו 3.09% משווי הדירה כפי שהמדינה מעריכה וקובעת ולא בהתאם להסכם הרכישה שאנו חותמים עליו.
לדוגמא, נניח כי הצלחתם למצוא עסקה סופר אטרקטיבית של דירה בגודל 100 מטר בשכונת פנגרטי בשווי 40,000 אירו. המדינה תעריך כי שווי הדירה כנראה יותר קרוב ל 130,000 אירו ותחייב לשלם מיסים על הערכת השמאי הממשלתי ולא לפי גובה התשלום ששילמתם בפועל בעת רכישת הדירה.

מס שבח (מס רווח הון)

במשך השנים האחרונות, לא חל על מוכרי הנכסים תשלום של מס שבח.
חשוב לציין כי מאז שנת 2010, בתחילת כל שנה רשות המיסוי ביוון קובעת כי יש לשלם מס רווח הון בגובה של 15% מהרווח ויחד עם זאת מוציאה צו ביטול זמני לאותה שנת מס.
משמעות הדבר הינה כי במידה ורכשתם בית ב 70,000 אירו ומכרתם אותו לאחר שנתיים ב 125,000 אירו, על היתרה של 55,000 אירו (הרווח) לא תצטרכו לשלם מס ביוון.
אך האם תצטרכו לשלם עליו מס הארץ? על כך הדעות חלוקות.

תשלום מע”מ

כאשר רוכשים דירה חדשה יש צורך בתשלום מע”מ בגובה 24% כתוספת על המחיר הנקוב של הדירה. דירה חדשה מוגדרת כדירה בת 6 שנים .
לא חל תשלום מע”מ בעבור דירות ישנות.

אנפיה (מס רכוש)

אנפיה הינו מס המשולם פעם בשנה עבור הנכס. המס הינו מס פרוגרסיבי ומשמעות הדבר הינה כי במרץ עד מאי בשנה הנוכחית נשלם את המס של השנה הקודמת. לדוגמא במאי 2019 נשלם את המס עבור אחזקת הנכס בשנת 2018.
גובה המס בדרך כלל נמוך מאוד, לרוב יעמוד על כ 3-6 אירו למטר. על מנת לפשט את האמור, להלן דוגמא פשוטה של חישוב מס האנפיה. בעבור דירת 60 מטרים בשכונת קולונוס נשלם מס של 3.5 אירו כפול 60 שזה 210 אירו לשנה. המחיר פר מטר נקבע בהתאם לשכונה ולאזור בו נמצא הנכס ולעיתים גם בהתאם לבניין עצמו.

מס על שכר דירה

כאשר אנו משכירים דירה ביוון, חלה עלינו החובה לשלם מס בעבור הרווחים שלנו החל מהיורו הראשון. משפט זה נשמע קצת מפחיד להרבה ישראלים שהרי אנו פטורים מלשלם מס בארץ אלא רק מעל תקרת הכנסות חודשיות של 5300 ₪ בקירוב. אך למרות זאת, חשוב להבין כי התשואה השנתית ביוון גבוהה הרבה יותר מישראל גם לאחר הפחתת תשלום המס ביוון והתשלום השוטף לחברת ניהול.
רבים שואלים מהי תשואה סטנדרטית ביוון, אז התשובה בהכי נטו שיש הינה בין 4.8% ל 7.5%.
כעת נחזור למס בגין הזכרת הנכס,
מס שכר הדירה הינו מס מדורג. זאת אומרת שעבור הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו בשנה (1,000 אירו בחודש) מדרגת המס תהיה 15%.
שאלה נפוצה בקרב משקיעים הינה “האם הכוונה להכנסה לכל דירה בנפרד או סך ההכנסה הכולל?”.
התשובה פשוטה. אחד הדברים הראשונים שאנו עושים ביוון הינו פתיחת מספר מס. מספר מס זה ילך אתנו בכל פעולה כלכלית שנבצע ביוון ולכן גם אם יש לנו 3 דירות וכולם רשומות על שמנו, הרי שכולם ירשמו על מספר המס שלנו ולכן גובה תשלום המס יהיה קולקטיב של סך ההכנסות שנקבל.
אז מה קורה עם עוברים את סך ההכנסות של 12,000 אירו אתם שואלים? אז פשוט קפצהו למדרגת המס הבאה שהינה 35% מס.
אז מה עושים בשביל לא לשלם מס גבוה? ניתן לתכנן מבעוד מועד, תכנון מס נכון שיפחית לנו את המיסוי באופן משמעותי.