אורבניקוס השקעות נדל"ן ביוון
  • דף בית
  • אודותינו
  • נדל”ן ביוון
    • מילון המיסוי המלא לרוכשי נדל”ן ביוון
    • פתיחת חשבון בנק ביוון
    • פתיחת חשבון בנק על ידי ייפוי כוח
    • העברת תשלום מקדמה עבור הנכס
    • הכנות לפני טיסה לסיור נכסי נדל”ן ביוון
  • נדל”ן באתונה
    • תהליך רכישת דירות ונדל”ן באתונה
    • מדד מחירי הדירות באתונה
    • Airbnb באתונה – הכל בכתבה מקיפה
    • עלויות בגין רכישת דירות ונדל”ן באתונה
    • הכנות אחרונות לפני הטיסה
    • מפת אתונה לפי שכונות
  • לוח נדל”ן ביוון
  • כלי עבודה ללקוחות
    • מילון המיסוי המלא לרוכשי נדל”ן ביוון
    • מסמכים לצורך פתיחת חשבון בנק ביוון POA
    • מפת אתונה לפי שכונות
    • העברת תשלום מקדמה עבור הנכס
    • הדרכה למשלמים מס ביוון – דוגמא
    • הכנות אחרונות לסיור נכסי הנדל”ן באתונה
  • צור קשר
  • דף בית
  • נדל”ן באתונה
    • תהליך רכישת נדל”ן באתונה
  • נדל”ן ביוון
  • כלי עבודה ללקוחות
  • צור קשר

מילון המיסוי המלא לרוכשים נכס נדל"ן ביוון

חשוב לציין כי הכתבה הנוכחית אינה ייעוץ או המלצה על האופן שבו יש לנהוג בכל הנוגע לתשלום מיסים כאלו או אחרים. הכתבה הנ”ל הינה סקירה של המידע הידוע לנו, כפי שהוא. אנו ממליצים לכל רוכש להתייעץ עם אנשי מיסוי מקצועיים על מנת לקבל החלטה כיצד עליו לנהוג בכל הנוגע לתשלום המס בישראל.
נתחיל בסקירה קצרה של המיסים המשמעותיים שיש לשלם ביוון בגין רכישת או אחזקת נכס.

מיסוי נדל"ן ביוון

 

 

מס רכישה

מס רכישה הינו תשלום שיש לשלם כאשר רוכשים דירה. גובה המס הינו 3.09% משווי הדירה כפי שהמדינה מעריכה וקובעת ולא בהתאם להסכם הרכישה שאנו חותמים עליו.
לדוגמא, נניח כי הצלחתם למצוא עסקה סופר אטרקטיבית של דירה בגודל 100 מטר בשכונת פנגרטי בשווי 40,000 אירו. המדינה תעריך כי שווי הדירה כנראה יותר קרוב ל 130,000 אירו ותחייב לשלם מיסים על הערכת השמאי הממשלתי ולא לפי גובה התשלום ששילמתם בפועל בעת רכישת הדירה.

מס שבח (מס רווח הון)

במשך השנים האחרונות, לא חל על מוכרי הנכסים תשלום של מס שבח.
חשוב לציין כי מאז שנת 2010, בתחילת כל שנה רשות המיסוי ביוון קובעת כי יש לשלם מס רווח הון בגובה של 15% מהרווח ויחד עם זאת מוציאה צו ביטול זמני לאותה שנת מס.
משמעות הדבר הינה כי במידה ורכשתם בית ב 70,000 אירו ומכרתם אותו לאחר שנתיים ב 125,000 אירו, על היתרה של 55,000 אירו (הרווח) לא תצטרכו לשלם מס ביוון.
אך האם תצטרכו לשלם עליו מס הארץ? על כך הדעות חלוקות.

תשלום מע”מ

כאשר רוכשים דירה חדשה יש צורך בתשלום מע”מ בגובה 24% כתוספת על המחיר הנקוב של הדירה. דירה חדשה מוגדרת כדירה בת 6 שנים .
לא חל תשלום מע”מ בעבור דירות ישנות.

אנפיה (מס רכוש)

אנפיה הינו מס המשולם פעם בשנה עבור הנכס. המס הינו מס פרוגרסיבי ומשמעות הדבר הינה כי במרץ עד מאי בשנה הנוכחית נשלם את המס של השנה הקודמת. לדוגמא במאי 2019 נשלם את המס עבור אחזקת הנכס בשנת 2018.
גובה המס בדרך כלל נמוך מאוד, לרוב יעמוד על כ 3-6 אירו למטר. על מנת לפשט את האמור, להלן דוגמא פשוטה של חישוב מס האנפיה. בעבור דירת 60 מטרים בשכונת קולונוס נשלם מס של 3.5 אירו כפול 60 שזה 210 אירו לשנה. המחיר פר מטר נקבע בהתאם לשכונה ולאזור בו נמצא הנכס ולעיתים גם בהתאם לבניין עצמו.

מס על שכר דירה

כאשר אנו משכירים דירה ביוון, חלה עלינו החובה לשלם מס בעבור הרווחים שלנו החל מהיורו הראשון. משפט זה נשמע קצת מפחיד להרבה ישראלים שהרי אנו פטורים מלשלם מס בארץ אלא רק מעל תקרת הכנסות חודשיות של 5300 ₪ בקירוב. אך למרות זאת, חשוב להבין כי התשואה השנתית ביוון גבוהה הרבה יותר מישראל גם לאחר הפחתת תשלום המס ביוון והתשלום השוטף לחברת ניהול.
רבים שואלים מהי תשואה סטנדרטית ביוון, אז התשובה בהכי נטו שיש הינה בין 4.8% ל 7.5%.
כעת נחזור למס בגין הזכרת הנכס,
מס שכר הדירה הינו מס מדורג. זאת אומרת שעבור הכנסה שנתית של עד 12,000 אירו בשנה (1,000 אירו בחודש) מדרגת המס תהיה 15%.
שאלה נפוצה בקרב משקיעים הינה “האם הכוונה להכנסה לכל דירה בנפרד או סך ההכנסה הכולל?”.
התשובה פשוטה. אחד הדברים הראשונים שאנו עושים ביוון הינו פתיחת מספר מס. מספר מס זה ילך אתנו בכל פעולה כלכלית שנבצע ביוון ולכן גם אם יש לנו 3 דירות וכולם רשומות על שמנו, הרי שכולם ירשמו על מספר המס שלנו ולכן גובה תשלום המס יהיה קולקטיב של סך ההכנסות שנקבל.
אז מה קורה עם עוברים את סך ההכנסות של 12,000 אירו אתם שואלים? אז פשוט קפצהו למדרגת המס הבאה שהינה 35% מס.
אז מה עושים בשביל לא לשלם מס גבוה? ניתן לתכנן מבעוד מועד, תכנון מס נכון שיפחית לנו את המיסוי באופן משמעותי.

האם חל עלינו כתושבי ישראל לשלם מיסים בארץ בגין הכנסות מנכס ביוון?

אן אנחנו שוב חוזרים לדבר על אמנת המס בין ישראל ליוון.
הגרסה האנגלית של אמנת המס טוענת לדעת רבים כי אין לשלם מס שיור בארץ, זאת אומרת כי אם שילמנו מס ביוון לא חל עלינו להשלים שום תשלום מס בארץ. לכן, במידה ושילמנו 15% מס על תקבולי שכ”ד, אין צורך בתשלום נוסף הארץ.
לעומת זאת, אמנת המס בעברית גורסת לדעת רבים כי יש צורך בתשלום מס בישראל גם אם שילמנו מס ביוון. מה נכון אתם שואלים? אין תשובה חד משמעית, זה תלוי בשואל, בנשאל ובמזג האוויר.

כנ”ל לגבי מס על רווח הון העת מכירת הנכס. כאן השאלה יותר קשה שהרי לא נהוג כיום תשלום מס שבח ביוון. אז מה הפרשנים אומרים? יש כאלו שיטענו כי תשלום של 0% הינו תשלום בכל זאת, אחרים יטענו כי מכיוון שלא משלמים ביוון יש צורך להשלים מס בארץ.
רציתם תשובה ברורה אבל השטח האפור די גדול בנושא המיסים שיש לשלם ביוון.

משהו לא ברור או מובן? יש לכם תיקונים לשלוח לנו או סתם רוצים להתייעץ? אנחנו כאן בשבילכם

 

 

« הקודם
הבא »
חיפוש מידע על נדל”ן באתונה

מאמרים בנושא נדל”ן באתונה:

Airbnb באתונה VS השכרה ארוכת טווח

Airbnb באתונה VS השכרה ארוכת טווח

Airbnb - חושבים להקים נכס Airbnb באתונה? להלן הכתבה המקיפה ביותר אשר תעזור לכם להחליט - קריאה חובה!

קרא עוד ←
מפת אתונה לפי שכונות

מפת אתונה לפי שכונות

מפת אתונה לפי שכונות הרבה לקוחות שואלים לגבי שכונות באתונה. איפה כדאי להשקיע, למה כדאי להשקיע דווקא בשכונה זו, מה

קרא עוד ←
הכנות אחרונות לפני הטיסה לסיור נכסי הנדל”ן באתונה

הכנות אחרונות לפני הטיסה לסיור נכסי הנדל”ן באתונה

הכנות אחרונות לפני הטיסה לרכישת נכסי נדל”ן באתונה אז אנחנו כמה רגעים לפני הטיסה ורוצים להיות בטוחים שלא שכחנו כלום

קרא עוד ←
מילון המיסוי המלא לרוכשי נדל”ן ביוון

מילון המיסוי המלא לרוכשי נדל”ן ביוון

מילון המיסוי המלא לרוכשים נכס נדל”ן ביוון חשוב לציין כי הכתבה הנוכחית אינה ייעוץ או המלצה על האופן שבו יש

קרא עוד ←
פתיחת חשבון בנק ביוון – רשימת מסמכים נחוצים

פתיחת חשבון בנק ביוון – רשימת מסמכים נחוצים

הכנות מקדימות לצורך פתיחת חשבון בנק ביוון עבור תושב ישראלי החלטנו לצאת לדרך, להלן תמצות הטפסים שעליכם להכין כתושבי חוץ

קרא עוד ←
המדריך המלא לחישוב העלויות בגין רכישת נדל”ן באתונה

המדריך המלא לחישוב העלויות בגין רכישת נדל”ן באתונה

לפני שנכנסים לתהליך של רכישת נכס באתונה חשוב לנו לעשות לכם סדר בכל ההוצאות שמגולמות בתהליך, מתחילתו ועד ועד סופו.

קרא עוד ←
היסטורית מדד מחירי הדירות באתונה

היסטורית מדד מחירי הדירות באתונה

מדד מחירי הנדל”ן ביוון על פני 10 שנים כל כך הרבה סינים, רוסים, גרמנים ואנגלים ממהרים להשקיע בנדל”ן ביוון ובעיקר

קרא עוד ←
כתובת: ראול ולנברג 20, תל אביב (בנין A) מעל שוק צפון משרדים: 077-430-6020 מייל:Info@Urbanikos.co.il